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【案情】 2005年8月，原告邓某某经修水县义宁镇芦塘村村委会同意购买刘某某的房屋。2008年，原告邓某某与第一被告郑某某达成口头协议，双方约定，邓某某同意郑某某在其自建房屋的三楼上加建第四层共两套住房，郑某某将其中一套住房以5.5万元的价格转让给余某，并签订住房买卖合同。另郑某某承诺其本人及子女不得干涉余某的正常生活，如房屋拆迁，政府赔偿四楼住房的钱由余某所有，其子女不得干涉。后来，邓某某的房屋加建成五层，并于2010年3月补办建房手续并经修水县国土资源局批准。现原告邓某某诉至法院，要求确认原告邓某某与第一被告郑某某于2008年达成的口头买卖楼面协议无效，确认第一被告郑某某与第二被告余某于2009年4月达成的住房买卖合同无效，判令两被告返还原告房屋并恢复原状。 【焦点】 第一种观点认为，原告邓某某与被告郑某某之间的买卖楼面协议无效，且第一被告与第二被告之间的合同无效。理由为依据我国《土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。 第二种观点认为，原告邓某某与被告郑某某口头约定加建第四层房屋的行为，并不涉及宅基地的出让、转让，故双方之间的口头约定有效。 修水网 www.xiushui.Ｎet 【分析】 法院经审理认为，我国《土地管理法》第六十三条的规定是谈及的是农民集体所有土地，而邓某某与郑某某的口头约定加建第四层房屋的行为并不涉及宅基地的出让、转让。另作为农村建房的主管部门，修水县国土资源局向其发放建设用地批注书，同意其加建为五层住房，故邓某某与郑某某之间的口头协议有效。郑某某与余某签订的住房买卖合同系双方真实意思表示，亦不涉及宅基地的出让、转让。另从承诺书可见，如遇国家拆迁补偿，余某所得的补偿款仅为其购买的住房补偿，不涉及宅基地的土地补偿问题。该合同不违反法律规定，应认定为有效合同。邓某某未提供其他证据证明口头协议及房屋买卖合同无效，故其诉讼请求法院未予以支持。法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告邓某某的诉讼请求。 【综上】 农村自建房，不涉及宅基地的出让、转让及其他法律法规的违法行为，出于意思自治原则而建立的民事行为系合法行为，应予以认可。故本案中农村自建房，出卖楼顶楼面是合法的。 |
